Fractional es la forma nueva de vender una propiedad y de entrar a una. Catorce partes. Tres semanas al año cada una. Una de alta, una de media, una de baja. Sirve para una casa en Tulum o para una que todavía no está en el stock. ATTIK es lo que ya se puede apartar. No es lo único que la casa sabe leer.
No compras la casa entera. Compras semanas de uso y una participación. El precio de lanzamiento no es el de lista. Apartar registra intención. No cobra y no crea derechos.
Si tu propiedad califica, se abre en partes. Dejas de esperar al que puede pagar el total. Se evalúa. Se declara la regla. El pago no se improvisa en un formulario.
No hay rendimiento seguro. No hay recompra automática. El calendario rota cada año. El convenio manda sobre esta página.
En V&LIVING no empezamos por dividir una propiedad: empezamos por ordenar una operación. Confirmamos quién tiene el inmueble, quién puede comercializarlo, qué créditos o gravámenes existen, qué entidad operará, cómo se administrará el calendario y cuál es el vehículo jurídico correcto. Solo después definimos las participaciones, sus derechos, sus costos y la forma de incorporarse. La palabra "fracción" describe una unidad comercial y operativa. El derecho que compra la persona depende del vehículo de cada proyecto: no es una rebanada física del departamento ni una acción de bolsa.
No hay dos operaciones iguales. Una propiedad llega libre y otra con un crédito encima. Una tiene un solo dueño y otra tiene tres. Una está terminada y otra entrega el año que viene. Cada una trae su historia: quién la tiene, qué debe, quién puede venderla, qué permisos existen y qué falta. Por eso no aplicamos un molde. La estructura se arma sobre lo que esa propiedad de verdad es, y eso cambia caso por caso. Lo que no cambia es el resultado que buscamos: certeza. Que cuando alguien ponga dinero, sepa exactamente qué está comprando, de quién, bajo qué documento, en qué momento nacen sus derechos y qué pasa si algo falla.
En los proyectos con estructura fiduciaria, el inmueble o los derechos correspondientes se integran a un fideicomiso administrado por una institución autorizada. Cada adquirente se incorpora mediante el instrumento previsto y recibe los derechos que ahí se describen. No compra una acción ni una habitación físicamente dividida. Antes de formalizar recibes una ficha con la estructura, las partes, el precio, el calendario, las cuotas, los riesgos, la cuenta de pago y las reglas de cancelación. Los derechos nacen en el momento que definen los documentos, no por llenar un formulario.
El fideicomiso no aparece de un día para otro. Tarda: hay que revisar el título, hablar con el acreedor si hay crédito, conseguir la aceptación de la institución fiduciaria, firmar ante notario e inscribir. Durante ese tiempo el comprador no puede quedarse en el aire, y tampoco puede recibir un derecho que todavía no existe. Ahí entra la promesa de cesión de derechos fiduciarios: el instrumento que enlaza a todas las partes mientras el fideicomiso se constituye. Lo que hace es amarrar. Deja por escrito quién es cada quién, qué participación se está reservando, en cuánto, con qué condiciones tiene que cumplirse y qué pasa si no se cumplen. Cuando el fideicomiso queda constituido, esa promesa se convierte en la adhesión definitiva. Una cosa importante y la decimos claro: mientras el fideicomiso no exista, nadie es fideicomisario todavía. Lo que existe es un compromiso documentado y sujeto a condiciones, con fecha límite y con devolución pactada si la condición no se cumple.
Nuestro ejemplo base usa 14 participaciones de tres semanas: 42 semanas, o 294 días, repartidos entre los titulares. El calendario conserva 70 días al año para operación, mantenimiento, contingencias, control de calidad y renta autorizada, más el día de ajuste que sobra en un año común y los dos del bisiesto. Esos días no se le quitan a nadie: existen fuera de las 42 semanas asignadas. El número de participaciones y de días puede cambiar por proyecto, y siempre se presenta en su documentación.
Toda operación se arma sobre las mismas tres piezas, y las tres se negocian antes de que exista un solo peso de por medio. El apartado reserva la participación a nombre de una persona y congela sus condiciones mientras revisa el expediente completo. El enganche es el primer pago fuerte, el que da entrada formal a la operación. Los plazos son el calendario de lo que resta: cuántas exhibiciones, de cuánto, cuándo y qué pasa si una se atrasa. Nada de eso se improvisa ni se define después. Se pacta antes, queda por escrito en la promesa y viaja en el expediente que recibe el comprador. Los montos cambian de un proyecto a otro, porque cada propiedad tiene su propia economía. Hoy ningún proyecto tiene el cobro habilitado: estamos en estructuración legal. Cuando un expediente queda listo, el pago se hace en una sala privada, con contrato firmado, folio, cuenta autorizada a la vista y reglas de devolución escritas.
Registrar interés es gratuito y no equivale a una compra. No bloquea la fracción ni crea derechos. Cuando el expediente de un proyecto está habilitado, el interesado recibe acceso a una Sala de Cierre privada. Ahí revisa los documentos, completa su identificación, acepta el instrumento aplicable y obtiene instrucciones de pago con folio y cuenta autorizada. Ningún proyecto recibe dinero antes de tener título verificado, clasificación legal dictaminada, fiduciario aceptado, contrato aplicable y cuenta receptora autorizada. Cuando falta uno solo de esos, el sitio capta interés y nada más.
Renta, plusvalía, liquidez y venta futura no están garantizadas. Nadie puede prometerlas y nosotros no lo hacemos. Los riesgos que aceptas al entrar: crédito y gravámenes sobre el inmueble, operación y vacancia, costos y cuotas que suben, siniestros, iliquidez —vender una fracción toma tiempo—, fiscalidad, mercado y las condiciones de salida que fije el contrato. Ceder tu participación se puede, pero solo bajo las reglas del instrumento: derecho de tanteo, no tener adeudos, identificación, autorizaciones, costos y registro.
El precio de una participación no sale de dividir el valor de la propiedad entre catorce, ni el valor del inmueble sale de multiplicar una fracción por catorce. Son magnitudes distintas: la participación incorpora estructura, adecuación del inmueble, operación inicial, comercialización y administración. Aparte del precio se paga la operación anual: mantenimiento, servicios, limpieza, seguro, fondo de reserva y los servicios de estancia que uses. En ATTIK ese rango va de $60,000 a $180,000 pesos al año según el uso que le des, y se calcula por persona, no por metro cuadrado.